建築新誌。NO.066（115年10月4日）城鄉發展：都市更新快覽 01 都更法制

   

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目錄

ARCHINET 2 TAIWAN： 建築新誌。NO.066（115年10月4日）

週刊編集：大都更時代

城鄉發展：都市更新快覽 01 都更法制

建築焦點：災害防治快覽 01 國家防災日

主題展開：社會文化快覽 01 歷史文化

攝取觀點：任務編組

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城鄉發展：都市更新快覽 01 都更法制

台灣的都市更新法制是以《都市更新條例》為核心，旨在透過重建、整建或維護等方式，改善都市老舊窳陋地區，提升居住安全與城市防災韌性。

以下為您快速梳理「都更法制」的 4 大核心架構：

1. 法定主管機關與推動主體

• 主管機關：中央為內政部；直轄市、縣（市）為各地方政府（如台北市都更處、新北市城鄉局等）。
• 實施者（推動主體）：
• 公辦都更：由政府主導、都市更新專責機構（如住都中心）或公開評選民間機構實施。
• 民辦都更：由民間建商（實施者）或地主自行組織更新會（自主都更）來辦理。 

2. 劃定更新單元之基本條件

老屋並非想都更就能都更，法制上必須符合以下基本門檻：

• 空間範圍：基地必須位於都市計畫區域內。
• 合法與屋齡：建築物必須為合法房屋，且重建屋齡通常須滿 30 年（整建或維護則須滿 20 年）。
• 地方標準：基地大小、結構安全（如耐震不足、氯離子危害等）須符合各地方政府規定的「更新單元劃定標準」。

3. 都更辦理的三大核心階段

依據法令程序，標準的都更案主要分為三大法定制期：

1. 更新事業概要：確定都市更新單元的範圍與初步構想，並取得法定的地主同意比例。
2. 都市更新事業計畫：明確建案的實施者、建築設計、容積獎勵、財務計畫與拆遷補償方案。
3. 權利變換計畫（或協議合建）：進行更新前、後的權利價值估價、地主選配房屋程序以及都更成本提列。 

4. 關鍵的租稅與容積獎勵機制

為了提高民間參與意願，法規提供顯著的誘因制度：

• 容積獎勵上限：一般都更案的容積獎勵最高不超過基準容積的 1.5 倍；針對耐震不足或海砂屋等危險建築，可依原建築容積的 1.3 倍來計算。
• 稅減免：都更期間免徵地價稅；都更完成後，地主第一次移轉前的房屋稅與契稅享有相關的減免優惠。

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若您想進一步了解都更法規細節，您可以告訴我：

• 您想著重探討公辦都更還是民辦（自主）都更的規範？
• 是否需要了解特定縣市（如台北市、新北市）的都更同意比例門檻？
• 是否想深入了解容積獎勵的計算項目（如防災、綠建築等）？